Oggi parliamo di un aspetto troppo spesso sottovalutato nella compravendita, ma che può creare gravi problemi, non solo prima della stipula dell’atto notarile, ma anche a distanza di molti anni.

Vediamo come ed il perché.

Le disposizioni di legge vigenti stabiliscono che il venditore assuma l’onere di garantire la regolarità del bene venduto, in particolare sotto il profilo edilizio-urbanistico, nonché catastale.

Questo si concretizza, di norma, con una comune autodichiarazione da inserire nell’atto di compravendita da stipularsi davanti al Notaio incaricato.

E’ facile presumere che nella quasi totalità dei passaggi di proprietà, chi vende non sia necessariamente un tecnico esperto del settore e pertanto è altrettanto facile immaginare che lo stesso non sia nelle condizioni di conoscere dettagliatamente gli obblighi stabiliti dalle vigenti norme edilizie, urbanistiche e catastali.

Poi, l’umana debolezza di concludere la vendita, con l’incasso dei proventi da utilizzare nella realizzazione dei progetti di vita, da troppo tempo rimandati, può indurre alla dimenticanza, auto-convincendosi delle conseguenze marginali di alcuni aspetti, che comunque non sono.

Oggi la stretta maglia rappresentata dai controlli incrociati, il coordinamento di norme di diversa estrazione, portano quasi sempre alla luce gli aspetti di criticità prima taciuti, con conseguenze spiacevoli, anche a distanza di anni.

Le negative conseguenze non ricadono solo su chi vende, ma anche su chi acquista.

Ma vediamo, seppur brevemente quando i problemi posso emergere.

Un primo caso, può avvenire prima della stipula dell’atto Notarile.

Oggigiorno, oltre il 70% degli acquisti immobiliari avviene con il ricorso ad un mutuo. In questo caso, l’erogazione del finanziamento avviene solo in presenza di una rapporto peritale svolto da un professionista tecnico abilitato ed indipendente: la relazione dovrà esprimere oltre al valore di mercato, anche un giudizio sulla conformità edilizia-urbanistica, nonché catastale della costruzione.

E’ bene essere chiari da subito: se il tecnico rileva delle difformità il mutuo non può essere stipulato e di conseguenza la compravendita non avviene.

Se va bene e sussistono le condizioni, il proprietario potrà ottenere la regolarizzazione della posizione, pagando multe sopportando spese non preventivate, il più delle volte di migliaia di euro.

Di sicuro, questa evenienza comporterà un significativo investimento di tempo, la cui durata è sempre difficile da prevedere, in quanto dipende da molte variabili: il rischio concreto è quello di perdere il potenziale compratore, che probabilmente, stanco di attendere e stizzito da quanto accaduto, avrà certamente trovato un’alternativa soluzione abitativa.

Un altro caso, può avvenire dopo il rogito.

E’ andato tutto liscio, nessuno ha sollevato obiezioni (a volte per convenienza contingente), poi a distanza di tempo, anche di anni (gli abusi edilizi non si prescrivono per il trascorrere del tempo) l’attuale acquirente si trova nelle condizioni di dover rivendere casa, oppure ha maturato l’idea di realizzare alcuni lavori, ed è lì che emerge quello che prima nessuno aveva evidenziato, ma che è concreto e visibile a tutti: l’abuso.

In questo caso, la situazione può rivelarsi ancora più complicata della precedente, in quanto non è detto che si possa regolarizzare la situazione, tenuto conto del continuo inasprirsi delle leggi, lasciando spazio a scontri verbali che spesso sfociano in interminabili contenziosi, per concludersi dopo molti anni, il più delle volte lasciando scontente entrambe le parti.

Pertanto, perché allora non eliminare fin da subito questi possibili eventi nefasti, ed affidarsi ad un professionista specializzato per le verifiche del caso?

Questo analizzerà lo stato di fatto, confronterà quanto legittimato verificando la documentazione conservata presso gli uffici comunali e catastali; al termine dell’indagine condotta, rilascerà una relazione che descriverà i controlli effettuati, gli elementi emersi, le eventuali incongruenze riscontrate, suggerendo nel caso le soluzioni da adottare.

Un tecnico professionale e competente nel settore edilizio-urbanistico e catastale, può essere un valido aiuto per rassicurare le parti, offrendo le necessarie garanzie affinché l’atto di compravendita possa essere sottoscritto in tempi certi, senza problemi e ricadute negative.

Già da tempo, in regioni come la Toscana e più di recente l’Emilia Romagna le compravendite immobiliari non vengono stipulate se non è presente la Relazione Tecnica Integrata, redatta da un Geometra, Ingegnere od Architetto.

E’ auspicabile che queste buone pratiche, si diffondano rapidamente anche in altre aree del paese, affinché tutti i consumatori possano fruire delle stesse garanzie, in un momento di particolare importanza della propria vita, che coincide nella vendita od acquisto di un immobile.

Sarebbe sicuramente un aspetto di valore che la Relazione Tecnica Integrata, anche se non obbligatoria a livello territoriale, venisse comunque richiesta dagli attori della compravendita, come libera scelta degli stessi, in quanto consapevoli dell’utilità intrinseca del documento.

Per il venditore potrà rappresentare, un modo per differenziarsi dalla concorrenza e mettere da subito l’acquirente nelle condizioni di decidere in tempi brevi, senza lasciarselo sfuggire od attendere il trascorrere improduttivo del tempo.

Per l’acquirente potrà rappresentare un fondamentale strumento per abbattere l’asimmetria informativa esistente nel mercato immobiliare italiano e dissolvere tutti i più comuni dubbi che potrebbe nutrire, allontanandolo dall’acquisto della casa cercata.